Immobilie an die Kinder verschenken: Was Eltern vorher regeln sollten

Viele Eltern möchten ihr Haus oder ihre Wohnung schon zu Lebzeiten an die Kinder weitergeben. Das kann Steuern sparen, schafft früh Klarheit und vermeidet später Streit unter den Erben. Zugleich geben Sie damit Ihr wichtigstes Vermögen aus der Hand. Umso wichtiger ist ein Übergabevertrag, der Sie absichert. Die wichtigsten Punkte im Überblick.

Ohne Notar geht es nicht

Die Übertragung einer Immobilie muss notariell beurkundet werden. Eigentümer wird das Kind erst mit der Eintragung im Grundbuch. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und vertritt nicht die Interessen einer Seite. Deshalb lohnt es sich, den Vertragsentwurf vor dem Termin anwaltlich prüfen zu lassen und die eigenen Wünsche frühzeitig einzubringen.

Weiter wohnen oder weiter vermieten: Nießbrauch oder Wohnrecht

Die meisten Eltern wollen nach der Übergabe im Haus bleiben. Dafür gibt es zwei Wege:

Mit einem Nießbrauch behalten Sie das umfassende Recht, die Immobilie zu nutzen. Sie können selbst darin wohnen oder sie vermieten und die Miete behalten. In der Regel tragen Sie dann auch die laufenden Kosten.

Ein Wohnrecht ist enger. Es erlaubt Ihnen, bestimmte Räume oder das ganze Haus selbst zu bewohnen. Vermieten dürfen Sie in der Regel nicht.

Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen und sind damit auch gegenüber späteren Eigentümern geschützt.

Rückforderungsrechte vereinbaren

Was geschieht, wenn das Kind die Immobilie verkaufen will, vor Ihnen verstirbt, in die Insolvenz gerät oder die Ehe des Kindes scheitert? Für solche Fälle sollten Sie sich im Vertrag ein Recht vorbehalten, die Immobilie zurückzufordern. Gesichert wird es durch eine Vormerkung im Grundbuch.

Daneben gibt es gesetzliche Rückforderungsrechte, etwa wenn der Beschenkte sich groben Undanks schuldig macht oder wenn Sie selbst in Not geraten. Diese sind aber eng begrenzt und reichen als Absicherung nicht aus.

Pflegefall und Sozialamt

Geraten Eltern später in Not, etwa weil die Kosten eines Pflegeheims nicht gedeckt sind, können sie ein Geschenk bis zu zehn Jahre nach der Schenkung zurückfordern. Dieses Recht kann das Sozialamt auf sich überleiten und gegen das Kind geltend machen. Eine Übertragung schützt die Immobilie also nicht automatisch vor dem Zugriff im Pflegefall. Die Einkommensgrenze von 100.000 Euro, die Kinder beim Elternunterhalt schützt, gilt für diese Rückforderung nicht. Wer das Thema im Blick hat, kann im Vertrag Gegenleistungen wie Pflegeverpflichtungen regeln, die den Wert des Geschenks mindern. Und je früher Sie übertragen, desto eher ist die Zehnjahresfrist abgelaufen.

Geschwister und Pflichtteil

Gibt es mehrere Kinder, sollte der Vertrag regeln, ob und wie die Schenkung später beim Erbe angerechnet wird. Das muss bei der Schenkung festgelegt werden und lässt sich nachträglich nicht ohne Weiteres nachholen.

Für Geschwister, die weniger bekommen, ist der Pflichtteil wichtig. Schenkungen der letzten zehn Jahre vor dem Tod erhöhen ihren Pflichtteilsanspruch, mit jedem Jahr um ein Zehntel weniger. Behalten sich die Eltern den Nießbrauch vor, beginnt diese Frist nach der Rechtsprechung in der Regel gar nicht erst zu laufen. Wer die Pflichtteilsansprüche begrenzen möchte, kann mit den übrigen Kindern einen Pflichtteilsverzicht vereinbaren, auch gegen eine Abfindung.

Steuern

Jedes Kind kann von jedem Elternteil derzeit alle zehn Jahre Vermögen im Wert von 400.000 Euro schenkungsteuerfrei erhalten. Ein vorbehaltener Nießbrauch mindert den steuerlichen Wert der Schenkung. Grunderwerbsteuer fällt bei einer Übertragung an die eigenen Kinder in der Regel nicht an. Die steuerliche Gestaltung erarbeiten wir gemeinsam mit unseren langjährigen Partnern aus Steuerberatung und Wirtschaftsprüfung oder mit Ihrem eigenen Steuerberater.

Unser Rat

Eine Immobilienübergabe ist eine Entscheidung für Jahrzehnte. Nehmen Sie sich Zeit für die Gestaltung, beziehen Sie alle Kinder ein und lassen Sie den Entwurf prüfen, bevor Sie beim Notar unterschreiben. Wir beraten Sie gern und stimmen den Übergabevertrag mit Testament und Vorsorgevollmacht ab. Die Kosten klären wir im Vorfeld mit Ihnen ab.

Alles Weitere zu Nießbrauch, Rückforderungsrecht, Pflegefall und Ablauf der Übergabe finden Sie auf unserer Seite Haus an Kinder überschreiben.

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