GLOSSAR

Juristische Fachbegriffe sind oft schwer verständlich. In unserem Glossar erklären wir die wichtigsten Begriffe aus unseren Tätigkeitsbereichen kurz und in einfachen Worten. Die Erläuterungen geben einen ersten Überblick und ersetzen keine Beratung im Einzelfall. Wenn Sie Fragen zu Ihrem konkreten Anliegen haben, sprechen Sie uns gern an.

 

Abmahnung

Mit einer Abmahnung fordert der Vermieter den Mieter auf, ein vertragswidriges Verhalten abzustellen – etwa ständige Ruhestörung oder unpünktliche Mietzahlung. Sie ist in vielen Fällen Voraussetzung dafür, dass später wegen desselben Verhaltens gekündigt werden kann.

 

Abnahme

Bei einem Bau- oder Werkvertrag erklärt der Auftraggeber mit der Abnahme, dass er die Leistung als im Wesentlichen vertragsgerecht annimmt. Damit wird der Werklohn fällig, die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt, und die Beweislast für Mängel geht auf den Auftraggeber über. Mängel, die Sie kennen, sollten Sie sich deshalb bei der Abnahme ausdrücklich vorbehalten.

 

Auflassung

Die Auflassung ist die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer darüber, dass das Eigentum an einem Grundstück übergehen soll. Sie wird vor dem Notar erklärt. Eigentümer wird der Käufer aber erst, wenn er im Grundbuch eingetragen ist.

 

Auflassungsvormerkung

Zwischen Kaufvertrag und Eintragung des Käufers im Grundbuch vergehen oft Wochen oder Monate. Die Vormerkung sichert den Käufer in dieser Zeit: Sie wird im Grundbuch eingetragen und verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück zum Nachteil des Käufers noch einmal verkauft oder belastet.

 

Betreuungsverfügung

In einer Betreuungsverfügung legen Sie fest, wen das Gericht als rechtlichen Betreuer bestellen soll, falls Sie Ihre Angelegenheiten einmal nicht mehr selbst regeln können – und wen nicht. Anders als die Vorsorgevollmacht vermeidet sie das gerichtliche Betreuungsverfahren nicht, sie lenkt es aber in Ihrem Sinne.

 

Betriebskosten

Betriebskosten sind die laufenden Kosten eines Gebäudes, etwa für Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Hausmeister oder Gebäudeversicherung. Der Vermieter darf sie nur auf den Mieter umlegen, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Über Vorauszahlungen muss er jährlich abrechnen, spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums; danach kann er in aller Regel nichts mehr nachfordern.

 

 

Eigenbedarf

Der Vermieter kann ein Wohnraummietverhältnis kündigen, wenn er die Wohnung für sich, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt. Der Grund muss im Kündigungsschreiben nachvollziehbar dargelegt werden. Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn der Auszug für ihn eine besondere Härte bedeuten würde.

 

Erbbaurecht

Das Erbbaurecht gibt das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu haben – meist für 60 bis 99 Jahre. Das Grundstück bleibt beim Eigentümer, das Haus gehört dem Erbbauberechtigten. Dafür zahlt er in der Regel einen laufenden Erbbauzins. Das Erbbaurecht kann verkauft, vererbt und beliehen werden.

 

Erbengemeinschaft

Hinterlässt jemand mehrere Erben, gehört ihnen der Nachlass zunächst gemeinsam. Über einzelne Nachlassgegenstände, etwa ein Haus, können die Erben nur gemeinsam verfügen. Das führt häufig zu Streit. Jeder Miterbe kann grundsätzlich jederzeit verlangen, dass der Nachlass aufgeteilt wird (Auseinandersetzung).

 

Erbschein

Der Erbschein ist ein amtliches Zeugnis des Nachlassgerichts darüber, wer Erbe geworden ist und zu welchem Anteil. Banken und das Grundbuchamt verlangen ihn häufig als Nachweis. Liegt ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vor, ist ein Erbschein oft entbehrlich.

 

Gesetzliche Erbfolge

Gibt es kein Testament und keinen Erbvertrag, bestimmt das Gesetz, wer erbt: in erster Linie die Kinder und der Ehegatte, ersatzweise Eltern, Geschwister und weitere Verwandte. Unverheiratete Lebenspartner erben ohne Testament nichts.

 

Gewährleistung

Ist eine gekaufte Sache oder eine Handwerkerleistung mangelhaft, stehen dem Käufer oder Auftraggeber Mängelrechte zu: zunächst Nachbesserung oder Ersatz, danach unter Umständen Minderung des Preises, Rücktritt vom Vertrag oder Schadensersatz. Die Ansprüche verjähren beim Kauf beweglicher Sachen in der Regel nach zwei Jahren, bei Arbeiten an einem Bauwerk nach fünf Jahren.

 

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das beim Grundbuchamt geführt wird. Es weist für jedes Grundstück aus, wem es gehört und welche Rechte und Lasten darauf liegen, zum Beispiel Grundschulden, Wegerechte oder ein Nießbrauch. Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt.

 

Grundschuld

Die Grundschuld ist die übliche Sicherheit für ein Immobiliendarlehen. Sie wird im Grundbuch eingetragen und gibt der Bank das Recht, das Grundstück notfalls versteigern zu lassen, wenn der Kredit nicht zurückgezahlt wird. Ist das Darlehen getilgt, kann die Grundschuld gelöscht oder für eine spätere Finanzierung stehen gelassen werden.

 

Inkasso

Inkasso bedeutet das Einziehen offener Forderungen. Zahlt ein Kunde trotz Mahnung nicht, machen wir die Forderung für Sie außergerichtlich geltend und setzen sie, wenn nötig, im gerichtlichen Mahnverfahren oder mit einer Klage durch. Befindet sich der Schuldner im Verzug, muss er die dabei entstehenden Kosten in der Regel erstatten.

 

Kaution

Die Mietkaution sichert Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Bei Wohnraum darf sie höchstens drei Nettokaltmieten betragen; der Mieter darf sie in drei Monatsraten zahlen. Der Vermieter muss das Geld getrennt von seinem Vermögen anlegen. Nach dem Auszug ist die Kaution abzurechnen; der Vermieter darf dafür eine angemessene Prüfungsfrist in Anspruch nehmen.

 

Mahnbescheid

Der Mahnbescheid ist der erste Schritt im gerichtlichen Mahnverfahren, einem schnellen und kostengünstigen Weg, eine Geldforderung durchzusetzen. Das Gericht prüft dabei nicht, ob die Forderung berechtigt ist. Der Schuldner kann binnen zwei Wochen Widerspruch einlegen; dann wird die Sache auf Antrag als normales Klageverfahren fortgeführt. Reagiert er nicht, folgt der Vollstreckungsbescheid.

 

Mietminderung

Hat die Wohnung einen Mangel, der ihre Nutzung beeinträchtigt – etwa Schimmel, Heizungsausfall oder erheblichen Baulärm –, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert, solange der Mangel besteht. Der Mieter muss den Mangel dem Vermieter unverzüglich anzeigen. Wie hoch die Minderung ausfällt, hängt vom Einzelfall ab; wer zu viel einbehält, riskiert eine Kündigung.

 

Nießbrauch

Der Nießbrauch gibt das Recht, eine Sache umfassend zu nutzen, ohne Eigentümer zu sein. Typischer Fall: Eltern übertragen ihr Haus schon zu Lebzeiten auf die Kinder, behalten sich aber den Nießbrauch vor. Sie dürfen dann weiter darin wohnen oder es vermieten und die Miete behalten.

 

Notarielle Beurkundung

Bestimmte Verträge sind nur wirksam, wenn ein Notar sie beurkundet, vor allem Grundstückskaufverträge, Eheverträge und Erbverträge. Der Notar liest den Vertrag vor, belehrt die Beteiligten und ist zur Neutralität verpflichtet. Gerade deshalb vertritt er nicht die Interessen einer Seite; eine vorherige anwaltliche Prüfung des Entwurfs kann sich lohnen.

 

Patientenverfügung

In der Patientenverfügung legen Sie schriftlich fest, welche medizinischen Behandlungen Sie wünschen oder ablehnen, falls Sie sich selbst nicht mehr äußern können, zum Beispiel zu lebensverlängernden Maßnahmen. Ärzte und Bevollmächtigte sind daran gebunden, wenn die Festlegungen auf die konkrete Situation zutreffen.

 

Pflichtteil

Wer als Kind, Ehegatte oder – wenn keine Kinder da sind – als Elternteil durch Testament enterbt wird, geht nicht leer aus: Ihm steht der Pflichtteil zu. Das ist ein Geldanspruch gegen die Erben in Höhe der Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Der Anspruch verjährt regelmäßig in drei Jahren.

 

Räumungsklage

Zieht der Mieter nach einer wirksamen Kündigung nicht aus, darf der Vermieter die Wohnung nicht eigenmächtig räumen. Er muss vor Gericht auf Räumung klagen. Erst mit dem Urteil kann der Gerichtsvollzieher die Räumung durchführen.

 

Schönheitsreparaturen

Gemeint sind Malerarbeiten in der Wohnung: das Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken, das Streichen von Heizkörpern, Innentüren und Fenstern von innen. Nach dem Gesetz ist das Sache des Vermieters; im Mietvertrag wird es meist auf den Mieter übertragen. Viele dieser Klauseln sind unwirksam, etwa starre Fristenpläne oder die Übertragung bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne Ausgleich.

 

Teilungserklärung

Mit der Teilungserklärung wird ein Gebäude rechtlich in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt. Sie legt fest, was Sondereigentum des einzelnen Eigentümers ist und was allen gemeinsam gehört, und enthält meist auch die Gemeinschaftsordnung mit den Regeln für das Zusammenleben und die Kostenverteilung. Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollte man sie genau lesen.

 

Testament

Mit einem Testament bestimmen Sie selbst, wer Ihr Vermögen erhält. Das eigenhändige Testament muss vollständig von Hand geschrieben und unterschrieben sein; ein am Computer geschriebenes und nur unterschriebenes Testament ist unwirksam. Alternativ kann das Testament vor einem Notar errichtet werden. Ehegatten können ein gemeinschaftliches Testament aufsetzen.

 

Verjährung

Nach Ablauf der Verjährungsfrist kann der Schuldner die Leistung verweigern, auch wenn der Anspruch eigentlich besteht. Die regelmäßige Frist beträgt drei Jahre und beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger davon erfahren hat. Eine Mahnung allein hält die Verjährung nicht auf; dazu braucht es zum Beispiel einen Mahnbescheid oder eine Klage.

 

Vermächtnis

Mit einem Vermächtnis wendet der Erblasser jemandem einen bestimmten Gegenstand oder Geldbetrag zu, ohne ihn zum Erben zu machen. Der Bedachte wird nicht Teil der Erbengemeinschaft; er hat einen Anspruch gegen die Erben, dass sie ihm das Vermächtnis herausgeben.

 

Verzug

In Verzug gerät, wer eine fällige Leistung trotz Mahnung nicht erbringt. Bei Rechnungen tritt Verzug spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Zugang der Rechnung ein, gegenüber Verbrauchern nur, wenn in der Rechnung darauf hingewiesen wurde. Ab Verzug schuldet der Schuldner Verzugszinsen und muss die Kosten der Rechtsverfolgung tragen.

 

Vollstreckungstitel

Ein Vollstreckungstitel ist die Urkunde, aus der zwangsvollstreckt werden kann, zum Beispiel ein Urteil, ein gerichtlicher Vergleich oder ein Vollstreckungsbescheid. Den Vollstreckungsbescheid erlässt das Gericht im Mahnverfahren, wenn der Schuldner dem Mahnbescheid nicht widersprochen hat. Ansprüche aus einem Titel verjähren erst nach 30 Jahren.

 

Vorsorgevollmacht

Mit der Vorsorgevollmacht ermächtigen Sie eine Person Ihres Vertrauens, für Sie zu handeln, wenn Sie es wegen Krankheit, Unfall oder Alter nicht mehr können – gegenüber Banken, Behörden, Ärzten und Vermietern. Ohne Vollmacht bestellt das Gericht einen Betreuer; Ehegatten können sich seit 2023 lediglich in Gesundheitsfragen für höchstens sechs Monate gegenseitig vertreten.

 

Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

Alle Eigentümer der Wohnungen eines Hauses bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie entscheidet in der Eigentümerversammlung durch Beschluss, etwa über Instandsetzungen, den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung. Wer einen Beschluss für fehlerhaft hält, muss ihn innerhalb eines Monats bei Gericht anfechten.

 

Zwangsvollstreckung

Zahlt der Schuldner trotz Urteil oder Vollstreckungsbescheid nicht, kann der Gläubiger den Anspruch zwangsweise durchsetzen: durch den Gerichtsvollzieher, durch Pfändung von Lohn oder Bankguthaben oder durch die Zwangsversteigerung einer Immobilie.