Das Wichtigste in Kürze
Die Übertragung einer Immobilie muss notariell beurkundet werden, Eigentümer wird das Kind erst mit der Eintragung im Grundbuch. Der Notar ist neutral. Wir vertreten allein Ihre Interessen, gestalten den Übergabevertrag mit Ihnen und prüfen den Entwurf, bevor Sie unterschreiben.
Weiter darin wohnen
Haus übergeben und trotzdem bleiben?
Mit Nießbrauch oder Wohnrecht im Grundbuch behalten Sie Ihr Zuhause. Wir klären, welches Recht zu Ihren Plänen passt.
Absicherung
Verkauf, Scheidung oder Insolvenz beim Kind?
Ein Rückforderungsrecht, gesichert durch eine Vormerkung im Grundbuch, holt die Immobilie im Ernstfall zurück.
Pflege und Geschwister
Sozialamt? Pflichtteil der anderen Kinder?
Wir regeln Pflege, Anrechnung und Ausgleich so, dass die Übergabe auch später trägt.
Worauf es bei der Übergabe ankommt
Haus überschreiben und weiter darin wohnen
Die meisten Eltern wollen nach der Übergabe im Haus bleiben. Dafür gibt es zwei Wege.
Nießbrauch: Sie behalten das volle Nutzungsrecht, können selbst darin wohnen oder vermieten und die Miete behalten. In der Regel tragen Sie dann auch die laufenden Kosten.
Wohnrecht: Sie dürfen das Haus oder bestimmte Räume selbst bewohnen, vermieten in der Regel nicht.
Welches Recht passt, hängt davon ab, ob Sie später vermieten wollen, wer Reparaturen und Darlehen trägt und was im Pflegefall gelten soll.
Rückforderungsrecht: Was, wenn beim Kind etwas schiefgeht?
Mit der Übergabe gehört die Immobilie dem Kind. Verkauft es das Haus, gerät es in die Insolvenz, scheitert seine Ehe oder stirbt es vor Ihnen, kann die Immobilie ohne Vorsorge in fremde Hände gelangen. Deshalb gehört in jeden Übergabevertrag ein Rückforderungsrecht für diese Fälle, gesichert durch eine Vormerkung im Grundbuch. Die gesetzlichen Rückforderungsrechte bei grobem Undank oder eigener Not reichen als Absicherung nicht aus.
Haus überschrieben – und dann Pflegefall?
Viele Eltern übertragen ihr Haus, damit es im Pflegefall „sicher“ ist. Das stimmt so nicht. Wer innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung seinen Unterhalt nicht mehr selbst bestreiten kann, kann das Geschenk zurückfordern. Zahlt das Sozialamt die Heimkosten, macht es diesen Anspruch gegen das Kind geltend.
Die Einkommensgrenze von 100.000 Euro, die Kinder beim Elternunterhalt schützt, gilt für diese Rückforderung nicht. Das Kind kann die Herausgabe nur verweigern, soweit sein eigener angemessener Unterhalt gefährdet wäre. Was hilft: frühzeitig übertragen, damit die Zehnjahresfrist abläuft, und Gegenleistungen wie Pflegeverpflichtungen im Vertrag klar regeln.
Mehrere Kinder, Kosten und Steuern
Anrechnung und Ausgleich: Ob die Schenkung später beim Erbe oder beim Pflichtteil angerechnet wird, müssen Sie bei der Übergabe bestimmen. Nachholen lässt sich das nicht ohne Weiteres.
Pflichtteilsergänzung: Schenkungen der letzten zehn Jahre vor dem Tod erhöhen den Pflichtteil der Geschwister, jedes Jahr um ein Zehntel weniger. Behalten Sie sich den Nießbrauch vor, beginnt die Frist in der Regel gar nicht erst. Beim Wohnrecht kommt es auf den Umfang an.
Pflichtteilsverzicht: Mit den übrigen Kindern kann ein notarieller Pflichtteilsverzicht vereinbart werden, auch gegen eine Abfindung.
Kosten: Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Wert der Immobilie. Grunderwerbsteuer fällt bei einer Schenkung an die eigenen Kinder in der Regel nicht an.
Schenkungsteuer: Jedes Kind kann derzeit von jedem Elternteil alle zehn Jahre 400.000 Euro steuerfrei erhalten, Enkel 200.000 Euro. Ein vorbehaltener Nießbrauch mindert den steuerlichen Wert. Über eine Reform der Erbschaft- und Schenkungsteuer wird politisch diskutiert. Die steuerliche Gestaltung erarbeiten wir gemeinsam mit unseren langjährigen Partnern aus Steuerberatung und Wirtschaftsprüfung oder mit Ihrem eigenen Steuerberater.
Eine Übergabe ist eine Entscheidung für Jahrzehnte. Lassen Sie den Entwurf prüfen, bevor Sie beim Notar unterschreiben.
So läuft die Zusammenarbeit ab
Sie wissen von Anfang an, wie wir vorgehen und womit Sie rechnen können.
1. Anfragen
Sie schildern Ihr Anliegen telefonisch, per E-Mail oder über das Formular. Wir sagen Ihnen zeitnah, ob wir helfen können, bei Fristen vorrangig.
2. Einschätzen
Im Erstgespräch, gern per Video, prüfen wir Ihre Unterlagen, benennen Chancen und Risiken. Die Kosten klären wir im Vorfeld mit Ihnen ab.
3. Umsetzen
Wir verhandeln, schreiben und vertreten Sie vor Gericht. Als laufende Rechtsabteilung bleiben wir danach Ihr Ansprechpartner.
Häufige Fragen zum Überschreiben
Kann ich mein Haus an meine Kinder überschreiben und weiter darin wohnen?
Ja. Mit einem Nießbrauch oder einem Wohnrecht, das im Grundbuch eingetragen wird, behalten Sie das Recht, im Haus zu wohnen. Beim Nießbrauch dürfen Sie zusätzlich vermieten.
Was passiert mit dem überschriebenen Haus im Pflegefall?
Innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung kann das Geschenk zurückgefordert werden, wenn Sie Ihren Unterhalt nicht mehr selbst bestreiten können. Übernimmt das Sozialamt die Heimkosten, macht es diesen Anspruch gegen das Kind geltend. Die Einkommensgrenze von 100.000 Euro beim Elternunterhalt schützt hier nicht.
Kann ich die Schenkung rückgängig machen, wenn das Kind das Haus verkaufen will?
Nur wenn Sie sich im Vertrag ein Rückforderungsrecht vorbehalten haben. Es sollte die Fälle Verkauf, Insolvenz, Scheidung und Tod des Kindes erfassen und durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert sein.
Was bekommen die Geschwister, wenn ein Kind das Haus erhält?
Geschwister haben später einen Pflichtteil. Schenkungen der letzten zehn Jahre erhöhen ihn, jährlich um ein Zehntel abschmelzend. Ob die Schenkung angerechnet wird, muss bei der Übergabe festgelegt werden. Ein Pflichtteilsverzicht gegen Abfindung ist möglich.
Ist Schenken besser als Vererben?
Das hängt von Vermögen, Familie und Zielen ab. Eine Schenkung zu Lebzeiten schafft früh Klarheit, lässt Fristen früher laufen und nutzt Freibeträge, die alle zehn Jahre neu zur Verfügung stehen. Dafür geben Sie Eigentum aus der Hand, deshalb kommt es auf die Absicherung an.
Was kostet es, ein Haus an die Kinder zu überschreiben?
Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Wert der Immobilie. Grunderwerbsteuer fällt bei einer Schenkung an Kinder in der Regel nicht an. Die Kosten unserer Beratung klären wir im Vorfeld mit Ihnen ab.
Brauche ich neben dem Notar einen Anwalt?
Der Notar ist neutral und beurkundet, was die Beteiligten wollen. Ein Anwalt vertritt allein Ihre Interessen, entwickelt die Gestaltung mit Ihnen und prüft den Entwurf auf Lücken, etwa beim Rückforderungsrecht oder beim Pflegefall.
Wann ist der richtige Zeitpunkt?
Je früher, desto mehr Spielraum: Die Zehnjahresfristen beginnen früher und Freibeträge lassen sich mehrfach nutzen. Spätestens vor dem Notartermin sollten Sie den Vertrag prüfen lassen.
Ihr Anliegen zur Übergabe Ihrer Immobilie
Schildern Sie uns kurz Ihre Lage. Wir sagen Ihnen zeitnah, ob und wie wir helfen können. Die Kosten klären wir im Vorfeld mit Ihnen ab.
Verwandte Tätigkeitsbereiche: Vermögensübertragung · Erbrecht · Vorsorge für Privatpersonen · Glossar
Gesetzestext: Schenkungsrecht im BGB (§§ 516 ff.) bei gesetze-im-internet.de
Stand: Oktober 2026 · Rechtsanwalt Peter Pohl-Sitzler, Freiburg