Mieterhöhung nach dem Freiburger Mietspiegel: So prüfen Sie das Erhöhungsverlangen

In Freiburg erreicht viele Mieter in diesen Wochen ein Schreiben mit der Bitte, einer höheren Miete zuzustimmen. Ob die Erhöhung berechtigt ist, lässt sich in vier Schritten prüfen: Sperrfrist, Form, Mietspiegel und Kappungsgrenze. Die Prüfung lohnt sich für beide Seiten. Mieter vermeiden, mehr zu zahlen als geschuldet. Vermieter vermeiden ein Verlangen, das an einem Formfehler scheitert und dann Monate kostet.

1. Ist die Sperrfrist abgelaufen?

Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, ab dem die Erhöhung gelten soll, seit mindestens 15 Monaten unverändert sein. Das Erhöhungsverlangen selbst darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zugehen (§ 558 Abs. 1 BGB). Erhöhungen wegen einer Modernisierung zählen dabei nicht mit.

2. Stimmt die Form?

Das Verlangen muss in Textform erklärt und begründet werden (§ 558a BGB). Eine E-Mail genügt, ein Anruf nicht. Zur Begründung kann sich der Vermieter auf den Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen stützen. In Freiburg gibt es einen qualifizierten Mietspiegel. Nennt das Schreiben ihn nicht, obwohl er Angaben für die Wohnung enthält, muss der Vermieter die Werte des Mietspiegels trotzdem mitteilen.

3. Was sagt der Freiburger Mietspiegel?

Maßgeblich ist derzeit der qualifizierte Mietspiegel 2025/2026. Er gilt vom 01.01.2025 bis 31.12.2026. Die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete liegt danach bei 10,81 € je Quadratmeter netto kalt; im Mietspiegel 2023/2024 waren es noch 10,01 €.

Für die einzelne Wohnung wird der Wert in drei Schritten ermittelt. Zuerst liest man in Tabelle 1 die Basismiete je Quadratmeter nach Wohnfläche und Baujahr ab. Dann kommen Zu- und Abschläge für Ausstattung, Modernisierung und Wohnlage hinzu; die Lage ergibt sich aus der Wohnlagenkarte der Stadt. Das Ergebnis ist ein Mittelwert, um den eine Spanne von 20 % nach oben und unten besteht. Die Stadt Freiburg bietet dafür einen kostenlosen Online-Rechner an.

4. Ist die Kappungsgrenze eingehalten?

Auch wenn der Mietspiegel mehr hergibt, darf die Miete in Freiburg innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen. Das folgt aus der Kappungsgrenzenverordnung des Landes, die für Freiburg und 129 weitere Gemeinden gilt. Außerhalb dieser Gemeinden liegt die Grenze bei 20 %.

Rechenbeispiel

Eine 70 m² große Wohnung kostet heute 750 € netto kalt. Vor drei Jahren lag die Miete bei 700 €. Der Mietspiegel ergibt für diese Wohnung angenommen 11,90 € je Quadratmeter, also 833 €.

Die Kappungsgrenze begrenzt die Miete auf 700 € zuzüglich 15 %, also 805 €. Der Vermieter kann deshalb nur die Zustimmung zu 805 € verlangen, nicht zu 833 €. Es gilt stets der niedrigere der beiden Werte.

Welche Fristen gelten?

Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit, über seine Zustimmung nachzudenken. Stimmt er zu, schuldet er die höhere Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang (§ 558b Abs. 1 BGB). Geht das Schreiben etwa am 15. Oktober zu, läuft die Überlegungsfrist bis 31. Dezember, und die neue Miete gilt ab 1. Januar.

Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 BGB). Ohne Klage ist das Verlangen erledigt. Eine Teilzustimmung ist möglich, wenn nur ein Teil der Erhöhung berechtigt ist.

Häufige Fehler

• Die Sperrfrist ist noch nicht abgelaufen, weil die letzte Erhöhung weniger als ein Jahr zurückliegt.

• Die Kappungsgrenze wird mit 20 % statt 15 % berechnet.

• Die Wohnfläche im Schreiben weicht von der tatsächlichen Fläche ab. Maßgeblich ist die tatsächliche Fläche.

• Zuschläge werden für Ausstattung angesetzt, die der Mieter selbst eingebaut hat.

Mietpreisbremse: ein anderes Thema

Die Mietpreisbremse betrifft nur die Miete bei einem neuen Mietvertrag, nicht die Erhöhung in einem laufenden Mietverhältnis. Sie gilt in Freiburg ebenfalls; die Miete bei Vertragsbeginn darf danach grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Was ändert sich 2027?

Der Mietspiegel 2025/2026, die Kappungsgrenzenverordnung und die Mietpreisbremse in Baden-Württemberg gelten bis 31.12.2026. Die Landesregierung hat im September 2026 Entwürfe für eine nahtlose Verlängerung in die Anhörung gegeben. Für Erhöhungsverlangen, die ab Januar 2027 zugehen, sind die dann geltenden Werte zu prüfen. Wir aktualisieren diesen Beitrag, sobald sie feststehen.

Wir prüfen Ihr Erhöhungsverlangen

Wir beraten Vermieter und Mieter in Freiburg und Südbaden seit 1973 im Mietrecht. Wenn Sie unsicher sind, ob eine Mieterhöhung wirksam ist oder wie Sie ein Erhöhungsverlangen richtig aufsetzen, senden Sie uns das Schreiben gern zu. Sie erreichen uns unter 0761 38782-0 oder kanzlei@pohl-sitzler.de.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.