Erbbaurecht in Freiburg und Südbaden: Erbbauzins, Ablauf und Verlängerung

In Freiburg und Südbaden stehen auffallend viele Häuser auf fremdem Grund. Die Stadt Freiburg, die Stiftungsverwaltung Freiburg und die katholischen Stiftungen und Kirchengemeinden vergeben seit Jahrzehnten Erbbaurechte. Viele dieser Verträge sind Jahrzehnte alt. Für die Inhaber stellen sich deshalb heute drei Fragen: Darf der Erbbauzins erhöht werden, was geschieht bei Ablauf, und was ist beim Verkauf zu beachten?

Wer vergibt Erbbaurechte in Freiburg?

Ausgeber	Bedingungen nach eigenen Angaben
Stadt Freiburg	Seit 2018 werden städtische Erbbaugrundstücke grundsätzlich nicht mehr verkauft. Neue Verträge laufen 75 Jahre; der Regelerbbauzins liegt bei 3 % des Bodenwerts für Ein- und Zweifamilienhäuser, mit Ermäßigungen für Familien. Bei Ablauf werden 90 % des Verkehrswerts entschädigt.
Stiftungsverwaltung Freiburg	Rund 2.100 Erbbaurechte; Erbbauzins 4 % des Grundstückswerts bei Wohnnutzung.
Katholische Stiftungen und Kirchengemeinden der Erzdiözese	Knapp 9.000 Verträge, Regellaufzeit 99 Jahre; Anpassung erstmals nach 12 Jahren, dann alle 6 Jahre; bei Ablauf zwei Drittel des Verkehrswerts für Wohngebäude.

Maßgeblich ist im Einzelfall immer der eigene Vertrag. Ältere Verträge weichen von den heutigen Bedingungen oft deutlich ab.

Darf der Erbbauzins erhöht werden?

Eine Erhöhung setzt eine Anpassungsklausel im Vertrag voraus. Dient das Haus Wohnzwecken, zieht das Gesetz eine feste Grenze: Der Erbbauzins darf nicht stärker steigen als die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse seit Vertragsschluss (§ 9a ErbbauRG). Die Entwicklung des Bodenwerts bleibt außer Betracht, auch wenn der Vertrag den Zins an den Grundstückswert knüpft. Außerdem kann eine Erhöhung frühestens drei Jahre nach Vertragsschluss oder nach der letzten Erhöhung verlangt werden.

Die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse misst der Bundesgerichtshof seit Jahrzehnten am Mittelwert aus zwei Größen: der Steigerung der Verbraucherpreise und der Steigerung der Bruttoverdienste.

Rechenbeispiel

Der Erbbauzins betrug bei Vertragsschluss 1.000 € im Jahr. Seitdem sind die Verbraucherpreise um angenommen 40 % gestiegen, die Bruttoverdienste um 60 %. Der Mittelwert beträgt 50 %. Der Erbbauzins darf daher höchstens auf 1.500 € steigen, auch wenn eine Klausel nach dem Bodenwert 3.000 € ergäbe.

In der Praxis lohnt es sich, jede Erhöhung nachzurechnen. Fehler entstehen häufig, weil statistische Reihen eingestellt und durch neue ersetzt wurden, etwa der frühere Preisindex für den Vier-Personen-Arbeitnehmerhaushalt. Welche Reihe an seine Stelle tritt, ist durch Auslegung des Vertrags zu ermitteln.

Rückständige Erbbauzinsen verjähren in drei Jahren.

Was geschieht, wenn das Erbbaurecht abläuft?

Mit dem Ablauf erlischt das Erbbaurecht, und das Haus fällt an den Grundstückseigentümer. Dafür schuldet er eine Entschädigung für das Gebäude (§ 27 ErbbauRG). Ihre Höhe richtet sich nach dem Vertrag; bei Verträgen, die dem Wohnbedarf minderbemittelter Bevölkerungskreise dienen, muss sie mindestens zwei Drittel des Gebäudewerts betragen.

Der Eigentümer kann die Entschädigung abwenden, indem er rechtzeitig eine Verlängerung für die voraussichtliche Standdauer des Gebäudes anbietet. Lehnt der Erbbauberechtigte ab, entfällt der Anspruch auf Entschädigung. Ein solches Angebot sollte daher sorgfältig geprüft und nicht vorschnell ausgeschlagen werden.

Wer ein Erbbaurecht mit einer Restlaufzeit von 30 Jahren oder weniger besitzt, sollte frühzeitig mit dem Eigentümer über eine Verlängerung sprechen. Banken finanzieren Erbbaurechte mit kurzer Restlaufzeit oft nur noch eingeschränkt, was einen Verkauf erschwert.

Verkauf und Beleihung

Die meisten Verträge sehen vor, dass Verkauf und Belastung mit einer Grundschuld der Zustimmung des Eigentümers bedürfen (§ 5 ErbbauRG). Ohne Zustimmung ist der Kaufvertrag unwirksam. Der Erbbauberechtigte hat aber einen Anspruch auf Zustimmung, wenn der Zweck des Erbbaurechts nicht beeinträchtigt wird und der Käufer die Gewähr für eine ordnungsgemäße Erfüllung bietet. Verweigert der Eigentümer die Zustimmung ohne ausreichenden Grund, kann das Amtsgericht sie ersetzen (§ 7 ErbbauRG).

Heimfall

Viele Verträge erlauben dem Eigentümer, die Übertragung des Erbbaurechts auf sich zu verlangen, etwa bei Verletzung der Instandhaltungspflicht. Wegen Zahlungsverzugs ist das nur möglich, wenn mindestens zwei Jahresbeträge des Erbbauzinses rückständig sind (§ 9 Abs. 4 ErbbauRG). Der Eigentümer schuldet dann grundsätzlich eine angemessene Vergütung.

Wir beraten Erbbauberechtigte und Eigentümer

Wir prüfen Erhöhungsverlangen, begleiten Verhandlungen über Verlängerungen und unterstützen beim Verkauf von Erbbaurechten in Freiburg und Südbaden. Mehr dazu finden Sie unter Erbbaurecht. Senden Sie uns Ihren Vertrag und das Schreiben des Eigentümers gern zu. Sie erreichen uns unter 0761 38782-0 oder kanzlei@pohl-sitzler.de.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.