Klimaanlage auf dem Balkon: Wohnungseigentümer können die Gestattung von der Gemeinschaft verlangen

Ein Ehepaar in Berlin möchte auf seinem Balkon das Außengerät einer Klimaanlage aufstellen. Dafür muss ein Loch von höchstens zehn Zentimetern durch die Fassade gebohrt werden. Die Eigentümerversammlung lehnt ab, vor allem aus Sorge vor Lärm. Der Bundesgerichtshof hat jetzt geklärt, ob die Mehrheit das darf.

Das Wichtigste im Überblick

Der Bundesgerichtshof hat am 17. Juli 2026 (V ZR 162/25) entschieden: Ein Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft grundsätzlich verlangen, dass ihm der Einbau eines Klima-Splitgeräts auf seinem Balkon gestattet wird, auch wenn die Mehrheit dagegen ist.

• Anspruch trotz Mehrheit: Grundlage ist § 20 Abs. 3 WEG. Die Klimaanlage ist zwar keine privilegierte Maßnahme wie die Wallbox, der Anspruch besteht aber, wenn kein anderer Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird.

• Lärmsorgen reichen nicht: Geräusche, die erst beim späteren Betrieb entstehen, stehen der Gestattung regelmäßig nicht entgegen. Anders ist es nur, wenn schon vorher feststeht, dass das Gerät die Lärmgrenzen nicht einhalten kann.

• Kein Vetorecht der Mehrheit: Der BGH verlangt eine echte Abwägung der Eigentumsrechte beider Seiten. Die alte Formel, schon jede „nicht ganz unerhebliche“ Beeinträchtigung genüge, gibt er ausdrücklich auf.

• Schutz bleibt erhalten: Wird es später zu laut, können Nachbarn und Gemeinschaft immer noch einschreiten, etwa mit Betriebszeiten oder Regeln in der Hausordnung.

• Kosten trägt der Bauwillige: Einbau und mögliche Folgekosten zahlt der Eigentümer, der das Gerät haben will.

Eckdaten zur Entscheidung

• Gericht: Bundesgerichtshof, V. Zivilsenat

• Entscheidungsart und Datum: Urteil vom 17. Juli 2026 (mündliche Verhandlung am 12. Juni 2026)

• Aktenzeichen: V ZR 162/25

• ECLI: ECLI:DE:BGH:2026:170726UVZR162.25.0

• Vorinstanzen: AG Pankow, 24.04.2024 – 7 C 24/24 WEG; LG Berlin II, 25.07.2025 – 56 S 40/24 WEG

• Normen: § 20 Abs. 1 bis 4 WEG, § 21 Abs. 1 WEG, § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG, Art. 14 GG

• Verfahrensstand: Revision der Gemeinschaft zurückgewiesen; die Gestattung durch das Landgericht ist rechtskräftig

• Wichtig für: Wohnungseigentümer, Eigentümergemeinschaften, WEG-Verwaltungen, Beiräte

Der Fall

Die Kläger sind Wohnungseigentümer in einer Berliner Anlage. In der Eigentümerversammlung vom 14. Dezember 2023 beantragten sie, ihnen den Einbau eines Klima-Splitgeräts zu gestatten: das Außengerät auf ihrem Balkon, verbunden mit dem Innengerät durch eine Bohrung in der Außenwand. Der Antrag fand keine Mehrheit.

Die Eigentümer erhoben daraufhin Beschlussersetzungsklage. Das Amtsgericht Pankow wies sie ab. Das Landgericht Berlin II ersetzte den Beschluss und gestattete den Einbau, allerdings mit Vorgaben: ein bestimmtes, im Kostenvoranschlag beschriebenes Gerät oder ein gleichwertiges, ein leiser Betriebsmodus, eine Verkleidung des Außengeräts, Einbau durch eine Fachfirma mit Nachweis an die Verwaltung, die Einhaltung des Landesimmissionsschutzgesetzes und keine Schäden durch Kondenswasser. Die Revision der Gemeinschaft blieb beim BGH ohne Erfolg.

Leitsätze

Amtliche Leitsätze des Bundesgerichtshofs:

a) Eine der Gestattung einer baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums entgegenstehende Beeinträchtigung liegt vor, wenn sich ein Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Insoweit bedarf es einer Abwägung der durch Art. 14 GG geschützten Grundrechtspositionen sowohl der nicht einverstandenen als auch der bauwilligen Wohnungseigentümer.

b) Grundsätzlich kann ein Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm der Einbau eines Klima-Splitgeräts auf seinem Balkon durch Beschluss gestattet wird; bei späterer Nutzung voraussichtlich auftretende Geräusche stehen dem regelmäßig nicht entgegen.

Warum der Eigentümer einen Anspruch auf Gestattung hat

Der Einbau ist eine bauliche Veränderung, für die es einen Beschluss braucht. Lehnt die Mehrheit ab, hilft § 20 Abs. 3 WEG: Der Eigentümer kann die Gestattung verlangen, wenn niemand über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird oder alle Beeinträchtigten zustimmen.

Beschluss ist Pflicht, eine Privilegierung gibt es nicht

Wer für ein Klima-Splitgerät die Fassade durchbohrt, verändert das Gemeinschaftseigentum und braucht nach § 20 Abs. 1 WEG einen Gestattungsbeschluss (Rn. 5). Zu den privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG, etwa Ladestationen für E-Autos oder barrierefreie Umbauten, gehört die Klimaanlage nicht; eine entsprechende Anwendung lehnt der BGH ab (Rn. 6). Durchsetzen lässt sich der Anspruch aus § 20 Abs. 3 WEG mit der Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG (Rn. 7).

Maßstab: Fühlt sich ein verständiger Eigentümer beeinträchtigt?

Entscheidend ist, ob sich ein Eigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (Rn. 8). Die Gemeinschaft hatte argumentiert, die Schwelle müsse niedrig liegen. Das hätte der ablehnenden Mehrheit praktisch ein Vetorecht gegeben. Der BGH sieht das anders: Abzuwägen sind die Eigentumsrechte aus Art. 14 GG auf beiden Seiten, also auch die des Eigentümers, der bauen will (Rn. 10 f.). Selbst größere Eingriffe in die Bausubstanz, etwa mehrere Fassadendurchbrüche, können unterhalb der Schwelle bleiben, wenn sie sachgerecht geplant und fachgerecht ausgeführt werden (Rn. 11).

Der BGH gibt eine alte Formel auf

Bisher hieß es, schon jede „nicht ganz unerhebliche“ Beeinträchtigung reiche aus. An dieser Formulierung hält der Senat ausdrücklich nicht mehr fest; sie sei schon im alten Recht missverständlich gewesen (Rn. 12). Das ist der vielleicht wichtigste Satz der Entscheidung, weil er weit über Klimaanlagen hinaus für alle nicht privilegierten Umbauwünsche gilt. Der Gesetzgeber wollte mit der WEG-Reform 2020 eine „Versteinerung“ des baulichen Zustands verhindern (Rn. 14).

Warum befürchteter Lärm der Klimaanlage nicht entgegensteht

Geräusche, Abluftwärme oder Kondenswasser entstehen erst beim Betrieb. Sie hängen davon ab, wie der Eigentümer das Gerät später nutzt. Deshalb bleiben sie bei der Frage, ob der Einbau gestattet werden muss, im Regelfall außer Betracht (Rn. 26).

Entscheidend ist, ob ein leiser Betrieb möglich ist

Es kommt darauf an, ob das Gerät so betrieben werden kann, dass die anderen Eigentümer vor unzumutbarem Lärm geschützt sind. Bei Geräten, die für den deutschen Markt zugelassen sind, ist davon in aller Regel auszugehen. Als Maßstab dienen die Richtwerte der TA Lärm (Rn. 26). Das Außengerät im entschiedenen Fall lag bei 49 bis 50 dB(A) und hält damit jedenfalls den Tagesrichtwert für reine Wohngebiete von 50 dB(A) ein. Nachts gelten dort 35 dB(A). Maßgeblich ist aber, was in den Wohnungen der Nachbarn ankommt, und das hängt auch vom Aufstellort ab (Rn. 29). Das nächste Schlafzimmerfenster lag mehrere Meter entfernt (Rn. 30).

Nachbarn bleiben geschützt

Wird es später tatsächlich zu laut, können betroffene Eigentümer auch nach dem Einbau dagegen vorgehen; die Gemeinschaft kann zudem Nutzungsregeln in der Hausordnung beschließen. Die vollständige Stilllegung kann aber in aller Regel nicht verlangt werden, meist geht es um zeitliche Begrenzungen (Rn. 19). Das gilt sogar für einzelne, besonders lästige Geräusche unterhalb der Richtwerte (Rn. 31). Für Abluftwärme und Kondenswasser gilt dasselbe; Folgekosten trägt der Eigentümer, der das Gerät eingebaut hat (Rn. 32, § 21 Abs. 1 WEG).

Ausnahme: Das Gerät kann die Grenzwerte nicht einhalten

Anders ist es nur, wenn schon bei der letzten mündlichen Verhandlung feststeht, dass das konkrete Gerät die Lärmschutzvorgaben nicht einhalten kann (Rn. 27).

Statik, Optik, Wertverlust: Was die Gemeinschaft sonst noch einwandte

• Statische Berechnung: Muss nicht ausdrücklich im Beschluss stehen. Die Pflicht zur fachgerechten Ausführung durch eine Fachfirma schließt erforderliche Berechnungen ein. Bei einer Bohrung von höchstens zehn Zentimetern dürfte eine Statik ohnehin entbehrlich sein (Rn. 36).

• Optik: Eine optische Beeinträchtigung kommt nur bei einer erheblichen Veränderung des Gesamtbilds des Gebäudes in Betracht. Das verkleidete Außengerät auf dem Balkon war hier nicht einmal beanstandet worden (Rn. 17).

• Wertminderung der Nachbarwohnungen: Dafür sah der BGH keinerlei Anhaltspunkte. Klimageräte seien zunehmend üblich und akzeptiert; ein Vergleich mit einem Mobilfunkmast passe nicht (Rn. 37).

Unsere Einschätzung

Die Entscheidung verschiebt das Gewicht im WEG spürbar zugunsten des Eigentümers, der etwas verändern will. Der Satz, dass nicht schon jede „nicht ganz unerhebliche“ Beeinträchtigung einen Umbau blockiert, wird in vielen Streitigkeiten um Markisen, Fenster, Durchbrüche oder Technik auf dem Balkon eine Rolle spielen. Wer einen Antrag pauschal mit „Lärm“ oder „Optik“ ablehnt, wird vor Gericht künftig mehr vortragen müssen.

Ein Freibrief ist das Urteil nicht. Der BGH betont, dass die Prüfung „ernst zu nehmen“ ist und im Einzelfall zur Ablehnung führen kann (Rn. 13). Gewonnen haben die Kläger auch deshalb, weil ihr Antrag präzise war: konkretes Gerät, Aufstellort, Betriebsmodus, Fachfirma, Verkleidung. Genau daran scheitern in der Praxis viele Anträge.

Worauf es in Ihrem Fall ankommt

Für Eigentümer, die eine Klimaanlage einbauen wollen

Stellen Sie den Antrag für die Eigentümerversammlung so konkret wie möglich. Der BGH verlangt bei § 20 Abs. 3 WEG nicht nur das Ziel, sondern konkrete Angaben zur Bauausführung (Rn. 35). Hilfreich sind:

• Gerätebezeichnung oder Kostenvoranschlag mit Schallleistungs- und Schalldruckangaben

• genauer Aufstellort und Abstand zu den Fenstern der Nachbarn, vor allem zu Schlafzimmern

• Durchmesser und Lage der Wandbohrung

• Betriebsmodus (Leise- oder Nachtmodus) und Verkleidung des Außengeräts

• Einbau durch eine Fachfirma und Nachweis gegenüber der Verwaltung

• Übernahme aller Kosten und Folgekosten

Lehnt die Versammlung ab, ist die Beschlussersetzungsklage der richtige Weg. Lassen Sie den Antrag vorher prüfen; Schwächen im Antrag können später im Prozess noch durch Einschränkungen ausgeglichen werden, besser ist es aber, sie gar nicht erst entstehen zu lassen (Rn. 35).

Für Gemeinschaften, Verwaltungen und Beiräte

Eine pauschale Ablehnung wegen befürchteten Lärms trägt nicht mehr. Sinnvoller ist es, den Einbau mit klaren Auflagen zu gestatten: Gerätetyp, Betriebszeiten, Nachtmodus, Aufstellort, Verkleidung, Fachfirma, Haftung für Schäden. Störungen im späteren Betrieb lassen sich über die Hausordnung und Unterlassungsansprüche regeln.

Mehr zu unserer Arbeit im Wohnungseigentumsrecht finden Sie auf der Seite Miet- und WEG-Recht in Freiburg. Schildern Sie uns Ihr Anliegen: Wir prüfen Ihren Antrag oder den Beschluss Ihrer Gemeinschaft.

Häufige Fragen zur Klimaanlage in der Eigentumswohnung

Kann ich als Wohnungseigentümer eine Klimaanlage auf meinem Balkon gegen den Willen der Eigentümergemeinschaft durchsetzen?

Ja, nach dem Urteil des BGH vom 17. Juli 2026 (V ZR 162/25) haben Wohnungseigentümer grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass ihnen der Einbau eines Klima-Splitgeräts auf dem Balkon gestattet wird. Grundlage ist § 20 Abs. 3 WEG. Lehnt die Eigentümerversammlung ab, kann der Eigentümer Beschlussersetzungsklage erheben. Voraussetzung ist, dass kein anderer Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird; das prüft das Gericht im Einzelfall.

Darf die Eigentümergemeinschaft den Einbau einer Klimaanlage wegen Lärm ablehnen?

Befürchteter Lärm aus dem späteren Betrieb reicht nach dem BGH regelmäßig nicht aus, um den Einbau einer Klimaanlage abzulehnen. Entscheidend ist, ob das Gerät so betrieben werden kann, dass die Richtwerte der TA Lärm eingehalten werden; bei in Deutschland zugelassenen Geräten ist davon in aller Regel auszugehen. Nur wenn schon vorher feststeht, dass das konkrete Gerät die Grenzwerte nicht einhalten kann, darf die Gestattung verweigert werden.

Brauche ich für ein Klima-Splitgerät einen Beschluss der Eigentümerversammlung?

Ja, für ein Klima-Splitgerät, für das die Fassade durchbohrt wird, brauchen Sie einen Gestattungsbeschluss der Eigentümerversammlung. Es handelt sich um eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums nach § 20 Abs. 1 WEG. Wer ohne Beschluss einbaut, riskiert einen Rückbauanspruch, auch wenn er die Gestattung eigentlich hätte verlangen können.

Was muss in meinem Antrag für die Eigentümerversammlung stehen?

Der Antrag sollte das Gerät, den Aufstellort, die Art der Wandbohrung, den Betriebsmodus und die Ausführung durch eine Fachfirma konkret beschreiben. Der BGH verlangt bei § 20 Abs. 3 WEG konkrete Angaben zur Bauausführung. Im entschiedenen Fall hatte das Landgericht unter anderem einen Leisemodus, eine Verkleidung, den Nachweis fachgerechter Ausführung gegenüber der Verwaltung und den Schutz vor Kondenswasserschäden festgelegt.

Was kann ich als Nachbar tun, wenn die Klimaanlage später zu laut ist?

Als Nachbar können Sie auch nach dem Einbau verlangen, dass unzumutbarer Lärm der Klimaanlage abgestellt wird, meist durch zeitliche Begrenzungen des Betriebs. Anhaltspunkt sind die Richtwerte der TA Lärm, in reinen Wohngebieten 50 dB(A) tagsüber und 35 dB(A) nachts. Die vollständige Stilllegung kann nach dem BGH in aller Regel nicht verlangt werden. Die Gemeinschaft kann zusätzlich Nutzungsregeln in der Hausordnung beschließen.

Wer bezahlt den Einbau und mögliche Schäden?

Einbau, Unterhalt und Folgekosten einer Klimaanlage trägt der Wohnungseigentümer, der sie einbauen lässt. Das folgt aus § 21 Abs. 1 WEG. Dazu gehören auch Schäden am Sonder- oder Gemeinschaftseigentum, etwa durch austretendes Kondenswasser.

Ist eine Klimaanlage eine privilegierte bauliche Veränderung wie die Wallbox?

Nein, Klimaanlagen gehören nicht zu den privilegierten baulichen Veränderungen nach § 20 Abs. 2 WEG, und eine entsprechende Anwendung lehnt der BGH ab. Privilegiert sind etwa Ladestationen für E-Autos, barrierefreie Umbauten, Einbruchschutz und Glasfaser. Der Anspruch auf die Klimaanlage folgt stattdessen aus § 20 Abs. 3 WEG, bei dem zusätzlich geprüft wird, ob andere Eigentümer beeinträchtigt werden.

Gilt das Urteil auch für Mieter?

Das Urteil betrifft nur das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern und ihrer Gemeinschaft, nicht das Mietverhältnis. Mieter brauchen für den Einbau einer Klimaanlage die Erlaubnis ihres Vermieters. Ist die Wohnung eine vermietete Eigentumswohnung, benötigt der Vermieter zusätzlich die Gestattung durch die Eigentümergemeinschaft.

Die Entscheidung im Wortlaut

Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. Juli 2026, V ZR 162/25 – Tenor:

Die Revision gegen das Urteil des Landgerichts Berlin II - Zivilkammer 56 - vom 25. Juli 2025 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.

Den vollständigen Urteilstext mit Tatbestand und Entscheidungsgründen (20 Seiten) finden Sie beim Bundesgerichtshof: BGH, Urteil vom 17.07.2026, V ZR 162/25 (PDF).

Hinweis: Dieser Beitrag informiert allgemein über eine Gerichtsentscheidung und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Stand: 19. Oktober 2026 · Rechtsanwalt Peter Pohl-Sitzler, Freiburg

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